2025年墨尔本公寓市场总体概况

2025年对墨尔本公寓市场来说是“降温之年”，在经历了2025-2025年的高速增长后，市场在2025年迎来了显著的调整，主要特征如下：

2025澳洲墨尔本公寓
（图片来源网络，侵删）
  1. 价格下跌：根据CoreLogic等权威机构的数据，2025年墨尔本整体房价（包括独立屋和公寓）持续下跌，公寓价格的跌幅虽然通常小于独立屋，但也非常明显，全年来看，许多区域的公寓价格出现了5%-10%甚至更高的回调。
  2. 成交量萎缩：由于价格下跌、信贷政策收紧以及市场情绪转向悲观，购房者的观望情绪浓厚，导致公寓市场的成交量大幅下降。
  3. 市场分化加剧：不再是“闭着眼睛买都能涨”的时代，地段优越、配套设施完善、设计新颖的优质公寓依然受到追捧，而位置偏远、品质较差的公寓则面临更大的下跌压力和去化难题。
  4. 政策影响深远：
    • 银行信贷紧缩：澳大利亚审慎监管局实施的“宏观审慎政策”，要求银行只给贷款价值比高于80%的借款人购买投资性房产提供利息-only（只付息）贷款，这大大限制了投资者的购买力。
    • 负 gearing负扣税和资本利得税改革提案：年中，工党提出的负扣税改革（只适用于新房）和将资本利得税折扣从50%降至25%的提案引发了市场恐慌，虽然该提案在当年大选中未能通过，但它严重打击了市场信心，导致许多投资者在选举前纷纷撤出市场。

2025年墨尔本公寓市场的核心特点

价格与趋势

  • 全年下跌：墨尔本公寓中位价在2025年持续下滑，结束了连续多年的上涨势头。
  • 区域差异巨大：
    • 内城区：如Southbank, South Yarra, Prahran, Carlton等区域的公寓相对抗跌，因为它们靠近市中心、CBD就业中心、大学和交通枢纽，需求稳定。
    • 中环及外环：如Wyndham, Casey, Whittlesea等新兴区域的公寓价格下跌更为剧烈，因为这些区域的房产供应量巨大，而基础设施和配套相对滞后，对投资者依赖性更强，在信贷收紧时首当其冲。

买家与卖家心态

  • 卖家心态：许多在2025年高点入市或计划出售的业主，面临房产价值缩水的困境，为了尽快出售，不得不降价，导致市场上“甩卖”房源增多。
  • 买家心态：买家从之前的“抢购”心态转变为“精挑细选”，他们变得更加谨慎，更注重房产的内在价值、租金回报率和长期增值潜力，而非短期投机，议价空间显著增大。

供应与需求

  • 供应过剩：墨尔本在2025-2025年间批准了大量的公寓开发项目，导致市场上待售和待建的公寓数量巨大，供应过剩是价格下跌的根本原因之一。
  • 需求结构变化：由于投资者退潮，首次置业者成为市场的主力军，他们更关注自住需求，对公寓的位置、便利性和居住品质要求更高。

热门区域分析

2025年的市场热点,已经从单纯追求“高增长”转向了追求“高性价比”和“便利性”。

  • 传统内城核心区 (稳定抗跌)

    • Southbank & Docklands：墨尔本的“曼哈顿”，拥有天际线景观、靠近CBD和各类娱乐设施，虽然价格高，但因其稀缺性和持续的需求，表现相对坚挺。
    • South Yarra & Prahran：时尚、繁华，靠近Toorak路、Chapel Street购物区，深受年轻专业人士和富裕家庭的喜爱，高端公寓和精品公寓项目依然有市场。
    • Carlton & Parkville：紧邻墨尔本大学和皇家墨尔本理工大学，学生租赁需求旺盛，小户型公寓非常受欢迎，租金回报率相对较高。

  • 新兴潜力区 (高性价比，风险与机遇并存)

    • Footscray & West Footscray：被誉为“下一个Richmond”，得益于西联铁路的升级，交通极大改善，吸引了大量首次置业者和投资者，房价相对亲民，增值潜力被看好，但区域仍在发展中。
    • Brunswick & Fitzroy North：充满艺术和咖啡文化氛围，深受年轻人喜爱，交通便利，生活设施齐全，公寓价格低于内城区，是追求生活方式的买家的热门选择。
    • South East Corridor (如Carnegie, Murrumbeena)：拥有优秀的公立学校（如Carnegie的Highvale Secondary College），生活氛围宁静，性价比高，对于有学龄子女的家庭和寻求稳定租金的投资者很有吸引力。

  • 受打击较大的区域 (高风险)

    2025澳洲墨尔本公寓
    （图片来源网络，侵删）
    • 远郊增长走廊 (如Wyndham, Casey)：这些区域在过去几年因大量新建公寓而吸引了大量投资者，在2025年，由于信贷紧缩和投资者撤离，房价和租金双双承压，空置率上升，是市场调整的重灾区。

对2025年购房者的投资建议总结

如果时光倒流回2025年,一个理性的投资者会考虑以下几点：

  1. 避开供应过剩区：尽量避免在远郊、公寓密度极高且缺乏核心优势的区域购买。
  2. 聚焦核心需求：优先选择靠近CBD、大学、火车站的区域，这些区域的房产有强大的基本盘支撑（无论是自住还是出租）。
  3. 关注自住需求：由于投资者减少，那些同样受自住者欢迎的房产（如好的学区、靠近公园、生活便利）会更保值。
  4. 重视现金流：在市场下行期，一个健康的正现金流（租金收入 > 贷款利息+费用）至关重要，可以抵御资产价格下跌的风险。
  5. 谨慎选择开发商和建筑质量：市场低迷时，一些实力不济的开发商可能出现问题，选择信誉良好、建筑质量过硬的项目，可以避免未来的麻烦。
  6. 预留议价空间：做好心理准备，2025年购房时，低于挂牌价5%-10%成交是常态。

2025年是墨尔本公寓市场从狂热回归理性的一年,它标志着“墨尔本神话”的终结，也开启了市场更加成熟和以基本面为导向的新阶段，对于投资者而言，虽然短期面临亏损，但这也为那些能够识别优质资产、并有长期持有耐心的买家提供了以更低价格进入核心区域市场的机会，2025年的市场教训深刻：脱离基本面（如地段、需求、供需关系）的炒作，终将回归价值本身。

2025澳洲墨尔本公寓
（图片来源网络，侵删）