澳大利亚的房价整体上远高于新西兰，尤其是在主要城市，但两国房地产市场都经历了相似的趋势，例如疫情后的飙升、近期的利率上涨导致的降温，以及当前面临的可负担性危机。
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下面我们从几个核心维度进行详细对比：
整体价格水平与核心城市对比
这是最直观的区别,澳大利亚的城市，尤其是悉尼和墨尔本，是全球房价最高的城市之一，而新西兰的奥克兰也以高昂的房价闻名，但绝对数值上仍有显著差距。
澳大利亚
- 全国中位数房价 (截至2025年初): 约 $750,000 - $800,000澳元。
- 悉尼: 全澳最贵的市场，中位数房价已超过 $1,200,000澳元，许多热门郊区的独立屋中位数远超此数。
- 墨尔本: 全澳第二大城市，房价也极高，中位数房价在 $750,000 - $800,000澳元 左右。
- 布里斯班 & 珀斯: 近年来增长迅速，中位数房价在 $600,000 - $700,000澳元 区间。
- 阿德莱德 & 霍巴特: 相对“更实惠”，但中位数房价也普遍在 $600,000澳元以上。
新西兰
- 全国中位数房价 (截至2025年初): 约 $750,000 - $800,000新西兰元。
- 奥克兰: 新西兰无可争议的房价高地，中位数房价接近 $1,200,000新西兰元，这与悉尼的房价水平非常接近。
- 惠灵顿: 作为首都，房价也相当高，中位数房价在 $750,000 - $800,000新西兰元 左右。
- 基督城: 在地震后重建需求的推动下，房价增长强劲，中位数房价在 $650,000 - $700,000新西兰元 区间。
- 但尼丁 & 其他城市: 房价相对较低，中位数可能在 $500,000 - $600,000新西兰元 左右。
核心结论：
- 绝对价格： 悉尼 ≈ 奥克兰 > 墨尔本 ≈ 惠灵顿 > 布里斯班 ≈ 基督城 > 阿德莱德。
- 换算后对比： 按当前汇率（1澳元 ≈ 1.08新西兰元）计算，一个价值100万澳元的悉尼房产，相当于约108万新西兰元，这比奥克兰的中位数还要高。澳大利亚核心城市的房价“天花板”更高。
影响房价的关键因素对比
两国房地产市场驱动因素有很多相似之处,但侧重点不同。
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| 因素 | 新西兰 | 澳大利亚 |
|---|---|---|
| 供需关系 | 极度紧张，奥克兰等主要城市长期面临住房供应不足的问题，人口增长（移民）远超房屋建设速度。 | 紧张，但区域差异大，悉尼、墨尔本等大城市同样供应不足，但珀斯、阿德莱德等城市曾有过剩，近年来才趋于平衡。 |
| 人口增长 | 爆炸性增长，疫情后边境重开，移民数量创历史新高，直接推高了住房需求，这是近期房价飙升的最主要原因。 | 强劲增长，同样是移民驱动，但澳大利亚的人口基数更大，各州分布更广。 |
| 利率环境 | 高度同步，两国都跟随美联储的加息周期，央行大幅上调利率，导致借贷成本飙升，是2025年以来房价回调的最直接原因。 | 高度同步，两国都跟随美联储的加息周期，央行大幅上调利率，导致借贷成本飙升，是2025年以来房价回调的最直接原因。 |
| 政府政策 | 更激进，针对外国买家的购房禁令、取消负扣税和利息抵扣的税收改革（针对投资房）等，政策对市场的影响更直接。 | 更复杂，各州政策不同，有首次置业者补贴、负扣税（目前仍在讨论改革）、资本利得税等，政策影响更分散。 |
| 生活方式 | “生活方式之选”，优美的自然风光、较小的城市规模和相对悠闲的生活节奏，吸引了许多寻求“逃离”大城市的人，推高了周边地区的房价。 | “机会之城”，强大的就业市场、教育和医疗资源是主要吸引力，生活方式选择更多样，从大都市到阳光海岸。 |
市场周期与当前趋势
两国市场周期基本同步,但幅度和深度略有不同。
共同趋势：
- 疫情飙升期 (2025-2025): 极低的利率、政府刺激政策和居家需求，导致房价在短时间内大幅上涨。
- 利率回调期 (2025-2025): 为抑制通胀，两国央行快速加息，导致借贷成本急剧上升，市场需求冷却，房价从峰值普遍下跌了 10%-15%。
- 当前市场 (2025): 市场已趋于稳定，房价在触底后开始小幅回升，但交易量仍低于疫情前水平，高利率和低信心是主要制约因素，两国都处于一个观望期。
细微差别：
- 新西兰市场更“敏感”：由于人口规模小，任何大规模移民潮或政策变动对市场的冲击都更为剧烈和迅速。
- 澳大利亚市场更具“韧性”：经济规模更大，人口更多元，不同城市间的市场表现差异更明显，资源型城市（如珀斯）的周期与悉尼完全不同。
买房成本与可负担性
除了房价本身,买房成本是另一个关键考量。
| 成本项目 | 新西兰 | 澳大利亚 |
|---|---|---|
| 印花税 | 无（对主要住宅），这是新西兰相比澳大利亚的一大优势，省下了数万澳元/新西兰元的费用。 | 有，各州税率不同，是购房时一笔巨大的额外成本，尤其是在新南威尔士州和维多利亚州。 |
| 律师费 | 类似，通常在 $2,000 - $3,000新西兰元。 | 类似，通常在 $2,000 - $3,000澳元。 |
| 房屋检查费 | 类似，通常在 $500 - $800新西兰元。 | 类似，通常在 $500 - $800澳元。 |
| 贷款申请费 | 各银行不同，通常在 $500 - $1,000新西兰元。 | 各银行不同，通常在 $300 - $1,000澳元。 |
可负担性结论：
尽管新西兰没有印花税,但其收入水平远低于澳大利亚，这极大地削弱了其房价优势。
- 收入中位数： 澳大利亚全职员工周收入中位数约为 $1,700澳元，新西兰约为 $1,400新西兰元。
- 房价收入比： 以中位数房价除以年收入中位数来衡量，新西兰的可负担性危机实际上比澳大利亚更严重，一个典型的奥克兰家庭需要不吃不喝近10年才能买得起一套中位数房产，而悉尼的家庭也需要7-8年，相比之下，这个比例在10年前被认为是健康的。
总结与建议
| 维度 | 新西兰 | 澳大利亚 | 谁更优？ |
|---|---|---|---|
| 绝对房价 | 全国中位数较低，但奥克兰极高 | 全国中位数高，悉尼、墨尔本等顶尖城市极高 | 澳大利亚 (顶尖城市房价更高) |
| 购房成本 | 无印花税，总成本较低 | 有高额印花税，总成本高 | 新西兰 (省一大笔钱) |
| 市场机会 | 奥克兰核心区是硬通货，但波动性大 | 城市更多元，机会更多，市场更成熟 | 澳大利亚 (选择更多，市场更稳健) |
| 可负担性 | 更差，收入增长跟不上房价涨幅 | 差，但收入基础更高，危机略轻 | 澳大利亚 (相对略好) |
| 生活方式 | 自然风光、悠闲、小而美 | 机遇、多元、选择多 | 主观偏好 |
给不同人群的建议：
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如果你是预算有限、追求“性价比”的首次置业者：
- 新西兰的“无印花税”政策是巨大优势，可以省下数万启动资金，可以考虑奥克兰以外的城市，如基督城或惠灵顿的郊区。
- 澳大利亚的悉尼、墨尔本核心区门槛极高，但可以考虑阿德莱德、珀斯等“更实惠”的首府城市，或者布里斯班等增长潜力大的地区。
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如果你是高净值投资者或追求职业发展的专业人士：
- 澳大利亚提供了更多元化的机会，悉尼和墨尔本的全球经济中心地位能提供更好的职业前景，虽然房价高，但房产的流动性和增值潜力也更大。
- 新西兰的奥克兰是南半球重要的商业中心，但其市场规模和机遇无法与悉尼、墨尔本相比。
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如果你是追求自然风光和悠闲生活方式的人：
- 新西兰无疑是首选，其“100% Pure”的品牌形象和壮丽的自然景观对许多人具有不可抗拒的吸引力。
选择哪个国家买房,不仅仅是数字上的比较，更关乎你的个人财务状况、职业规划、家庭需求和生活方式偏好，建议在做决定前，务必咨询两地的专业房产中介和金融顾问。
